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            公司新闻

            房产抵押贷款存在的八大风险

            2017-12-20
              一、租赁权对抗的风险
              
              1、抵押物难以处置。按照“买卖不破租赁”的原则,如果“先租后抵”,借款人即使不能按期还贷,由于租赁仍然有效,银行也很难处理抵押房产。
              
              2、租金收入难以获得。借款人与银行签订借款合同前,如果与抵押房产承租人签订时间较长的租赁协议,并且要求承租人一次性付清租赁费;或者借款人以明显低于市场价格的租金将房屋出租给关系人,银行将很难获得租金收入用于还贷。
              
              3、抵押物拍卖价格不公正。如果借款人不按期还贷,银行有权处置抵押房产用来归还贷款。当银行拍卖抵押房产时,按照我国目前的法律规定,承租人具有优先购买权,将可能采取措施故意压低房产的拍卖价格。
              
              二、抵押登记权的风险
              
              1、“一物多押”的风险?!兜17ā返谌逄醯诙罟娑ǎ?ldquo;财产抵押后,该财产的价值大于所担保债权的余额部分,可以再次抵押,但不得超出其余额部分。”借款人将房产抵押给多个银行后,一旦破产倒闭,抵押房产将很难处置变现。
              
              2、土地使用权的风险。银行办理房产抵押登记手续时,如果只是办理了房产抵押登记,而没有办理土地使用权抵押登记,抵押的房产将无法处置变现。另外,我国法律规定:集体土地不可以用来抵押。因此,农村的集体土地如果用来办理抵押贷款,必须转化为国有土地。
              
              3、登记期限的风险。银行办理房产抵押贷款时,如果将贷款的期限与抵押物登记的期限设为一致,一旦贷款到期无法收回,抵押登记也将到期,银行将无法处置抵押房产。
              
              三、土地性质引发的风险
              
              1、土地使用期限。我国目前的土地性质分为划拨土地和出让土地,土地性质不同处置难易程度也不同?;ν恋厥枪以谑敌型恋爻鋈弥贫惹笆敌械挠烧棵排?、在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。出让土地则是指开发商以有偿的方式取得土地,并向国土资源部门支付土地出让金,这样的土地具有使用年限,属于住宅类土地的使用期限为70年,属于工业类土地的使用期限为50年。银行办理房产抵押贷款时,如果不注意土地的使用年限,将给处置土地上的房产埋下隐患。
              
              2、处置费用。对于出让土地性质的房产交易,由于房地产开发商此前已交纳了土地出让金,在办理土地使用权转让时不需要再交费;属于划拨用地性质的房屋土地,处置房产时需要向国土资源部门补交一定比例的土地出让金。银行办理房产抵押贷款时,如果不注意土地的性质,将可能增加处置抵押房产的费用。
              
              四、土地用途变更的风险
              
              出让土地根据用途不同有很多种,其价值是完全不同的,特别是工业、仓储等一类的出让地,由于其取得成本低廉,如果能够转变为住宅、商业、旅游、娱乐等用途的经营性用地,其价值是数倍的增长。根据《土地管理法》第56条规定,建设单位确需改变土地建设用途的,经有关人民政府土地行政主管部门和城市规划行政主管部门同意后,报原批准用地的人民政府批准。借款人在办理房产抵押贷款后,如果私自变更土地的用途,如将仓库用地变更为娱乐中心用地,根据我国法律规定,国家可以无偿收回土地使用权,银行将无法处置抵押房产。
              
              五、在建工程抵押的风险
              
              1、建设工程价款优先权。最高人民法院在《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中规定:人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中,应依照《合同法》第286条的规定,认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。按照上述规定,在建工程承包人的优先受偿权优于抵押权的优先受偿权,这不利于银行处置抵押房产用于归还贷款。
              
              2、税收优先权?!端笆照魇展芾戆旆ā返?5条第1款规定:“税务机关征税款,税收优先于无担保债权,法律另有规定的除外。”该规定表明,只要纳税人欠缴税款的行为发生在纳税人以其财产设定担保之前,即纳税人欠缴税款在先,以其财产设定担保在后,税收就优先于担保物权这种私权力。
              
              六、共有财产抵押的风险
              
              根据《担保法解释》第五十四条规定,共有财产进行抵押时,共有人以其共有财产设定抵押,未经其他共有人的同意,抵押无效。借款人用共有财产办理房产抵押贷款时,如果银行没有要求借款人和财产共有人共同签字,就会自动丧失抵押权,从而形成风险。
              
              七、抵押房产评估价格的风险
              
              目前,评估机构管理不规范,在房产评估价格上有时不公正,往往根据评估的用途抬高或降低估价。借款人申请贷款时,评估费用由借款人支付,评估机构可能故意抬高房产的评估价格,让借款能够申请更多的贷款;当银行拍卖用来抵押的房产时,评估机构又会故意降低房产的评估价格。
              
              八、房产处置执行难
              
              《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的司法解释第六条规定,对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋,人民法院可以查封,但不得拍卖、变卖或者抵债。根据该规定,如果借款人用唯一的一套住房办理了抵押贷款,即使到期不还贷,法院、银行也无权处置抵押物。
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